本文摘要：股市就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 　　物业管理波浪正潮追，蓝海板块顺扶摇而上　　来源 华安证券　　主要观点　　行业规模：增量公里/小时获释，存量资源可观　　物管行业具备一定的房地产开发链条后周期板块属性，动工及销售数据均可作为其潜在增量规模的前置指标。

股市就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 　　物业管理波浪正潮追，蓝海板块顺扶摇而上　　来源 华安证券　　主要观点　　行业规模：增量公里/小时获释，存量资源可观　　物管行业具备一定的房地产开发链条后周期板块属性，动工及销售数据均可作为其潜在增量规模的前置指标。我国商品房销量自2014年不受政策调整经常出现负增长后，2015年打开新一轮的高速扩展。

2016年商品房销售面积同比约22.5%，2018年规模超过近十年峰值大约17.2亿方，2019年销量微降0.1%，但体量仍然保持在17亿方之上。对应2017-2019年商品房的销售规模，物管行业未来2-3年增量规模将转入公里/小时获释期。

截至2019年末，我国城镇化水平为60.6%，与发达国家比起最少还有20%的提高空间，随着区域经济的兴起，我国商品房市场将呈现出逐步回归合理中枢的趋势，变换可观的存量资源，物管行业规模、业绩具备更为相当可观的提高空间。　　业务发展：基础服务巩固筑底，电子货币服务锦上添花　　近几年，物管公司大力由传统的物业服务向多元化业务领域扩展，基础服务业绩急剧提高的同时，电子货币服务也为公司发展竞争力添砖加瓦。

一方面，头部企业发售的电子货币服务极具自定义化，将公司优势与客户市场需求紧密连接，服务由全然的增量改向质量齐升。另一方面，电子货币服务不具备低盈利和多类型等特点，未来将会沦为公司业绩提高的新动能。　　竞争格局：资源向头部弯曲，集中度更进一步提高　　2016-2019年，物管行业百强管理面积由2725万方提高至4279万方，市占率减至43.6%。

我们指出行业集中度的提高主要在于：（1）物管行业头部公司多不具备关联地产开发商，充份享用集团内部资源运送带给的内源性快速增长。随着地产开发商集中度提高，行业资源向物管头部弯曲更为明显。

（2）随着彩生活2014年在香港上市，近几年引发物管公司上市潮。从资金用途来看，60%-70%的筹措资金用作缴收购，10%-15%用作发展电子货币服务等。

头部企业借力资本市场构建规模和业务的双线扩展，造就集中度提高。　　品牌、科技、人才等因素渐渐沦为新的晋竞争力　　随着商品房市场由增量向存量过渡性，物管品牌影响力越发突显。

一方面，开发商对自有物业板块的服务质量明确提出更高的拒绝，以便构成较好的口碑和品牌效应为集团研发项目获取护持起到。另一方面，必须与第三方物管公司合作的开发商在展开合作对象自由选择时，品牌效应沦为最重要的考虑到因素之一。人力成本的大幅上升将不会更进一步榨取基础业务的盈利空间，通过“科技+人才”构建降本提效将在未来的市场竞争中极具优势，而“品牌”等软实力或为公司带给更加多茁壮空间。

　　风险提醒　　商品房完工规模不约预期，人力成本上升造成利润空间受到断裂，电子货币业务扩展告终等风险。　　1．物管概述　　1.1 物业管理的发展历程　　80年代初期，随着改革开放国策的实行，物业管理行业从香港引进深圳，目前为止早已发展近40年。根据行业发展的里程碑式事件，大体可以分成三个阶段：　　1981年由深圳特区房地产公司和香港妙丽集团合作开发的东湖丽苑作为我国第一个外事商品房小区，引进了物业管理这一概念。

深圳城市物业管理公司作为我国的第一个物管公司随之正式成立，标志着物业管理行业月转入我国市场。在之后的几年间，物业管理也逐步被引进商厦和工业园区项目。第一阶段中，物业管理公司多数由房地产公司成立服务自家项目，缺少统一的全国性法规，盈利能力也偏高，但是物业管理这一概念的传播和扎根为其之后的发展奠下了基础。　　1994年国家施行了《城市新建住宅小区管理办法》，明确提出了要逐步推进物业行业企业化、专业化、社会化管理。

自此，物业管理转入发展的第二阶段，开始逐步规范化，之后1996年、1998年又陆续实施了《城市住宅小区物业管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等更进一步的规定。2000年中国物业管理协会正式成立，构成了“业必归会”的管理模式，在政府、企业和业主间搭起了交流合作的桥梁，对强化行业管理起着了最重要起到。

2003年国务院施行了我国的第一部物业管理行政法规《物业管理条例》，为公司和业主的权益获取了法律的确保，为行业的规范化发展划界了框架。　　2014年预示着彩生活顺利在港交所敲钟，物管行业登岸资本市场，转入发展的第三阶段。期间，碧桂园服务、永升服务等不少大型的物业管理公司争相上市，2018年南部物业沦为第一个登岸A股市场的物管公司。

在这一阶段，商品房销售面积屡屡创意低，2018年超过了17.2亿方，为后周期的物管行业规模扩展获取了推动力。物管价格也逐步对外开放，2014年12月发改委公布的《关于放松部分服务价格意见的通报》具体命令对外开放非保障性住房物业服务的价格，希望市场强化竞争获取更加优质多样的服务，行业市场化程度更进一步加剧。

　　1.2 物业管理的发展内容　　物业管理获取的服务可以分成基础业务服务和电子货币业务服务两大类。其中，基础业务服务还包括安保、绿化、保洁、修理等常规性的公共服务。电子货币业务根据服务对象又可更进一步区分为业主电子货币服务和非业主电子货币服务。其中，面向业主的电子货币服务还包括社区家政服务、教育养老服务、社区金融服务；面向非业主的电子货币服务则还包括了开发商为新楼盘获取的销售代理、顾问咨询以及广告服务等。

　　1.3 物业管理的收费模式　　根据国务院2013年发布的《物业管理条例》，我国物业的收费模式主要有包干制和酬金制两种。使用包干制的企业必要向业主缴纳相同的费用，这些费用包括了公司的收益和开支成本，盈亏都由企业自理；而酬金制下的企业则是使用预收服务资金的形式，按照比例或誓约数额缴纳酬金，如有获取服务后结余或严重不足的资金都由业主分担。　　两种方案中，包干制更为简单易行，更容易操作者；由于相同费用中包括了成本和收益，因此使用包干制的企业有更加多管理创意、降本增效的动力。但是这种模式的有利之处则在于服务质量不高效率。

酬金制对于业主的素质和专业水平拒绝较高，但也给了业主更大的监管权，有助提高物业公司的专业程度。目前，包干制是我国物业公司采行的主要收费模式。　　2．行业发展　　2.1 房地产开发后周期板块，在管规模急剧提高　　房地产开发链条最重要节点由拿地、动工、销售和完工构成。因此，拿地、动工、销售均可作为完工的前置指标展开分析。

按照行业平均水平来看，企业拿地到动工大约6个月，动工到销售大约6个月，销售到完工交付给不存在1.5-2.0年左右的时长。考虑到向完工传导的过程中，动工和销售随着行业经营风格的转换，极具指标意义，而拿地构成土储后不会不存在主观动工高低的影响。

因此，下文我们以动工及销售作为完工交付给的前置指标，对物业管理的行业规模提高做到更进一步的分析。　　我国商品房销售的波动与政策调整息息相关，为诱导楼市短路，2013Q1打开行业第二轮周期的削减期，仍然持续至2014Q3。主要方式牵涉到提升第二套首付比例、提升第二套贷款利率以及对房地产企业融资展开严控等，造成2014年的销量经常出现-7.6%的负增长。

随着2014年下半年调控风向改变造就销量转好，行业转入新一轮的扩张期。2016年商品房面积同比快速增长22.5%，2018年销量规模约17.2亿平方米，为近十年峰值。2019年虽较前值微降0.1个百分点，但整体销售规模仍然保持在17亿平方米以上的水平。

　　在房地产开发链条中，新开工向完工的传导不会受到施工强度的影响。以行业平均水平来看，新开工传至完工须要2.0-2.5年左右。但我们对近几年的新开工、完工数据分析获得的结论并非如此，而是呈现动工充沛而完工未如期而至的情形。

因此，对传导影响变量“施工强度”的分析就变得很有适当。我们以建安投资和施工面积作为“施工强度”的评价指标。

根据计算结果，2016Q3开始，新开工向完工的传导时间渐渐变长。自2017Q1，二者经常出现背离，且剪刀差呈现出更进一步走阔的趋势。我们指出这与房企增强动工，但对施工强度有所上调，造成整体施工周期精于我们普遍认为的研发链条不应不具备的节点有关。

难于找到2016Q3-2017Q2行业整体融资偏紧，因此多数房企采行强劲动工、抢走动工、抢走销售、强劲回款将研发链条前端前置，而很弱施工则必要造成完工移。近两年从建安投资的看作，已经常出现修缮迹象，实际完工或有企稳之势。因此，我们指出此前不受施工强度影响的项目未来将会在今明两年步入集中于交付给，从而带上动物管行业市场规模公里/小时扩展。

　　对未来完工数据的预判可以转化成为对当下销量的分析，我们将住房市场需求区分为三类：1、城镇新生人口市场需求；2、随着城镇化率提高带给的追加市场需求；3、城镇内提高型市场需求。从城镇化率的角度来看，截至2019年末我国城镇化率（城镇人口/总人口）为60.6%。横向来看，较1978年提高42.68个百分点，城镇化进程持续前进。但纵向来看，对标国际上城镇化发展更为成熟期的美国（82.26%）、英国（83.40%）、法国（80.44%）、日本（91.62%）、韩国（81.46%）等，我国的城镇化率激进估算还有20%的提高空间。

因此这部分的商品房市场需求将在未来逐步获释。但考虑到，美国、日本等国家在城镇化率超过70%以后不会经历一段平台期，随后之后下降。假设我国的城镇化大体遵循这一规律，2021-2030年销量市场需求将呈现出逐步回归合理中枢的趋势，但不受政策等因素的影响，重返并非一蹴而就。

　　增大老旧小区改建力度，物业板块存量价值或提高。2020年4月14日，国务院常务会议部署增大城镇老旧小区改建力度。会议认为，“前进老旧小区改建，是提高居民居住于条件、扩大内需的最重要措施”。

老旧小区是指初建2000年年底以前，公共设施领先，严重影响居民的居住于和生活，且并未划入棚户区改建计划的住宅小区。　　（1）从体量来看：根据住建部统计数据表明，截至2019年5月，全国待改建老旧小区共17万个，牵涉到居民上亿人。今年各地计划改建城镇老旧小区3.9万个，牵涉到居民近700万户，比去年增加一倍。

　　（2）从内容来看：改建内容牵涉到基础类和选自类两种，例如，对楼栋展开抗震修整、节约能源改建、楼梯清除装修等基础类内容牵涉到建材行业；安装电梯、加设文体及养老设施等选自类项目牵涉到轻工、建材等行业。而对于物业管理行业的市场需求主要反映在社区养老、托育、医疗等公共服务水平的提高方面。老旧小区作为市场存量的最重要组成部分，对其改建力度的提高未来将会造就物业管理行业服务升级和品牌塑造成。

考虑到行业集中度逐步提高，老旧小区改建或沦为头部企业在扩展增量项目、稳固存量资源方面的下一个关注点。　　（3）从方式来看：试点先行，急剧前进，资金筹集通畅与否须要注目。从2015年中央城市工作会议明确提出“减缓城镇棚户区和危房改造，减缓老旧小区改建”，到2017年住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改建试点，我国的老旧小区改建早已获得了显著效益。

根据2020年各地方计划来看，多地改建进程构建急剧前进，如：西安市计划改建老旧小区1100个，目前已启动实行367个小区；海南省计划已完成153个老旧小区、建筑面积247万平方米；重庆今年将启动改建老旧小区3000万平方米等。在顺利试点标杆示范作用下，对改建资金筹集来源给与充份的反对或增进改建急剧前进。

　　小而美的非住宅业态。我们将商品房销量按业态粗略分成住宅与非住宅两类。其中，非住宅业态又可以更进一步细分为办公楼、商业营业用房及其他类型。

以物管百强数据为事例，百强企业覆盖面积的非住宅业态主要牵涉到商业物业、公众物业、办公物业、学校物业、医院物业以及产业园区物业等。2000-2019年，我国商业营业用房、办公楼、场馆类用房、科研及教育用房、医疗用房总计完工面积分别约15.67亿平方米、4.32亿平方米、4.93亿平方米、17.69亿平方米及4.64亿平方米。截至2019年底，全国各类产业园区已超强1.5万个，还包括国家级开发区600余家，省级开发区2000余家，市场容量相当可观。

　　行业规模扩展公里/小时在即，单价快速增长或仍待“东风”。物管行业整体营收规模除不受管理面积的影响之外，另一因素为物管单价。2019年我国城镇居民人均农村居民收益大约42359元，同比快速增长7.9%，扣减价格上涨因素后的实际增长率为5.0%。在城镇居民农村居民收益提高的造就下，或存在物管行业内消费升级的可能性。

物管行业不具备一定的“市场需求导向型”，服务内容根据业主、非业主的市场需求而非常丰富，市场需求末端对物管产品的拒绝提高或预示着单价的快速增长，沦为价格提高的潜在动力之一。　　近几年，我国人工成本快速增长造就物业管理开支提高，但物管行业的成本下沉未等幅的推升服务单价。

导致这一现象的因素之一是多数城市对物管服务的收费标准不存在价格指导。近期，部分城市相继经常出现调整价格下限的新发文，沦为单价提高潜在的第二动力。

　　2.2 资源整合，集中度提高　　集中度提高因素一：地产开发商集中度提高，集团内物管公司持续获益销售到交付给的资源运送。我们依旧车站在房地产开发链条的前后节点上来看开发商与物管公司的传导。

土储、销售、资金资源呈现出向龙头开发商弯曲的趋势，规模型房企凭借头部优势对资源的提供更加流畅。从销售末端来看，TOP10/30/50的市场份额大幅提高。这类房企集团内部广泛不具备自身的物管公司，例如：万科与万科物业、保利地产与保利物业、碧桂园与碧桂园服务等等。

未来几年，房企内部的物管公司将充份享用销售末端集中度提高带给的资源红利，完工端在管面积的分配也将呈现出集中于传送的趋势。　　集中度提高因素二：拆分上市，借力资本市场增大并购力度。2014年，彩生活顺利登岸港交所，沦为物业管理行业第一家上市公司；2018年，南都物业在上交所上市，沦为A股第一家物业管理公司。近两年，房企内部物管公司引发拆分上市潮。

　　根据中指院数据，截至目前，港股主板上市的23家物管公司合计融资净额约237亿元。从2019年新的上市的物管公司IPO资金用途来看，60%-70%用作缴收购，而此前这一比例保持在50%-60%左右。

而平台建设大约用于10%-20%，电子货币服务或员工发展占比在10%-15%左右。从明确公司来看，雅生活和佳兆业幸福将已用于资金的87.82%和44.79%用作缴收购和战略投资，适当2019年收收购带给的管理面积分别占到同期追加面积的77.31%和94.88%。物管公司借力资本市场提高缴收购力度，更进一步下沉行业集中度水平。

　　物管公司除了涉及开发商的资源运送以外，另一主要扩展规模的方式在于缴收购。而从近期案例来看，物管行业的收购也经常出现了一定的变化：（1）传统收购带给的规模提高；（2）头部企业之间的对话强化；（3）除了传统住宅业态以外，收购向非住宅类业态伸延；（4）除传统物业管理业务以外，科技、教育等可以构建提效降本、非常丰富电子货币业务的内容开始受到注目。

　　2016-2019年，物业百强管理面积均值由2725.1万平方米提高至4278.8万平方米；平均值管理项目数量由166个减少至212个；市场份额由29.44%提高至43.61%。2019年，TOP10的管理面积均值约2.21亿平方米，相等于百强均值的5.16倍，市场份额约9.22%。

TOP11-30/31-50/51-100的管理面积均值分别为8021万方、2638万方和1356万方，分别相等于百强均值的1.87倍、0.62倍和0.32倍。整体规模提高的同时，有所不同梯队之间分化加剧，印证行业强者恒强劲的发展趋势。　　2.3 单城渗入与区域布局并驾齐驱　　2019年，物业百强企业管理面积中长三角都市圈占到比18.21%，居首位；粤港澳大湾区、长江中游城市群占到比分别约10.25%、9.28%，较2018年分别提高1.17、0.77个百分点；成渝都市圈和京津冀城市群的面积占到比分别为9.81%和8.61%，与2018基本持平。五大经济区域合计占到比达56.16%，较2018年提高3.02个百分点。

紧随我国区域经济协同发展的政策导向，物管公司的布局由项目导向过渡到城市耕耘，近两年更进一步向城市群布局发展。　　增强城市渗透率，核心区域选择性沉降初见成效。从单个城市的管理规模来看，2019年百强企业平均值转入城市31座，单城市管理项目均值6.84个，对应单城管理面积均值138.02万平方米，单项目管理规模20.18万平方米。从物业百强管理面积TOP20的明确城市来看，一二线城市及城市群占到较为低。

按照城市发展的规律来看，我国已开始由北上广浅单核城市发展向区域经济兴起过渡性，未来物管在单城渗入强化的同时，未来将会呈现出辐射状向核心城市周边卫星城蔓延到。　　2.4 基础服务筑底，电子货币服务添花　　“量身自定义”的电子货币服务，极具竞争力。物业管理行业在业态内容的扩展方面已由传统的基础服务伸延至非常丰富的电子货币服务。

比较基础服务而言，电子货币服务的类型更加多样、调整极具弹性。按有所不同服务对象可以分成业主电子货币服务与非业主电子货币服务。当前，头部房企在电子货币服务的扩展上并非盲目扩展，而是融合自身优势与客户市场需求构建“量身自定义”。

例如，绿城服务的物业资产管理服务、园区空间服务、文化教育服务等；碧桂园服务获取的房地产经纪服务；雅生活服务的社区资源服务；中海物业的自有资产经营等等。　　电子货币服务未来将会沦为新的业绩增长点。从百强企业的收益包含看，2019年基础物业服务收入均值约8.17亿元，占到比78.6%，较2018年上升1.9个百分点，但仍然是营收的主要部分；多种经营收益均值约2.23亿元，同比快速增长29.0%，占到比约21.5%。

多种经营收益中，空间运营、房屋经纪和电商服务名列前三。从百强企业的净利润包含来看，2019年基础物业服务净利润占到比约53.82%，较2018年上升1.9个百分点；多种经营净利润均值占到比提高至46.18%。电子货币服务的盈利能力优于传统的基础物业服务。我们指出，一方面随着物管公司对电子货币服务的持续扩展，多种经营业务规模未来将会更进一步提高；另一方面随着人力成本的减少，基础物业服务的盈利能力或更进一步受到压制，而电子货币服务未来将会沦为行业新的利润贡献力量。

　　3．公司发展　　3.1 规模扩展向高质量茁壮改变　　行业发展的初期，头部企业凭借集团自上而下的资源运送及增强第三方扩展能力，短期内构建规模的很快提高。行业发展格局逐步形成的同时，头部企业仍然盲目的执着管理面积的快速增长，而是由规模向质量过渡性。

以物业百强为事例，2019年营业收入均值约10.40亿元，同比快速增长17.38%，低于同期在管规模增长速度近2.3个百分点，质量提高低于规模快速增长。分梯队来看，TOP10构建营收均值大约56.76亿元，同比快速增长16.24%；TOP11-30作为第二梯队构建营收均值大约21.42亿元，同比快速增长28.02%，在各梯队中增长速度最慢；TOP31-50构建营收均值6.41亿元、TOP51-100构建营收均值3.25亿元，同比分别快速增长15.22%和8.46%，虽有快速增长，但增长速度高于百强平均水平。值得注意的是，百强企业在净利润上的梯队分化较营收口径更加显著，TOP10/11-30净利润均值分别约6.60亿元、1.84亿元，为百强均值的7.25倍和1.84倍；而TOP31-50/51-100的增长速度比较较缓。

　　3.2 强化品牌建设，搭起竞争软实力　　从物业管理行业的定位来看，早期的物管公司更加偏向于住宅研发设施服务的角色，有一定的附属性，起到更好的反映在对住宅项目销售价格与出租项目租金的影响。而开发商在物业管理服务的实行过程中一般来说不存在两种形式：（1）集团内部配有自有的物业管理公司。

这类开发商不会对自身的服务品质明确提出较高的拒绝，以便构成较好的口碑与品牌效应，为集团研发的项目构成护持效果；（2）开发商不具备自身的物管板块业务，则必须在市场上找寻服务机构，品牌效应往往不会沦为自由选择与否的最重要考虑到因素之一。随着房地产开发由增量市场逐步向存量市场转化成，品牌效应将沦为时隔规模之后，新的核心竞争力之一。

　　3.3 技术创新，降本提效　　随着行业规模的公里/小时扩展，头部企业对从业人员的需求量快速增长，对其专业水平明确提出了更高的拒绝，特别是在电子货币服务扩展方面，专业技能的拒绝更为引人注目。人工成本的提高必要造成物业管理公司经营成本增加。2019年，百强企业的经营成本均值约7.90亿元，同比增加16.66%。

其中，人员成本是主要开支项，占到比约59.09%，较2018年快速增长1.25个百分点。因此，企业必须在规模扩与成本管控中谋求平衡点以构建稳步发展。　　物管行业头部企业争相尝试采行科技创新的方式构建提效、降本。

例如：绿城服务的“智慧园区服务体系”，即通过建构技术系统（云平台）、服务系统（一体化服务平台）、社交系统（睦邻社）三大系统，提高服务的便捷性。考虑到智能化与人工劳动未构成几乎替代。

因此，科技创新带给的降本提效在中长期来看具备大力效用，短期的操作者空间仍然正处于探寻阶段。　　3.4 人才核心区，联合发展　　行业当前已经常出现双线发展趋势，一方面随着销售向完工的传遍带给行业规模很快提高；另一方面随着业务的扩展，行业对从业人员的科学知识水平和业务能力明确提出了更高的拒绝。为了确保规模扩展的同时，业务内容成功扩展，头部企业对高科技创新型、复合型人才的引入力度持续提高，以构建人才结构的大大优化。

头部企业逐步完善鼓舞计划，唤起员工的积极性、强化员工的归属感，为企业带给将来发展的竞争力。　　4．头部企业　　4.1　　碧桂园服务　　碧桂园服务正式成立于1992年，2005年取得国家一级资质证书，并于次年走进广东构建全国化布局，2015年碧桂园转入全国物业服务行业的十强，并在2018年回国港上市。公司已完成了英国标准协会（BSI）质量管理体系ISO、环境管理体系ISO及职业身体健康安全性体系三大证书，服务业态还包括住宅、商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园及学校等。

自上而下承继集团项目运送，增强外部扩展能力，管理规模急剧提高。截至2019年底，公司的合约管理总面积（不还包括”三可供一业”）超过6.85亿方，收费管理面积超过2.76亿方，相比2018年底分别快速增长35.6%和52.1%。收费管理面积中由碧桂园集团研发的物业面积占到比超过73.9%。

追加业务“三可供一业”的收费管理面积大约为0.85亿方。管理范围覆盖面积了全国31个省级单位下多达350个城市以及海外，项目数量超过2405个，服务业主数量超强346万，规模急剧扩展。　　基础业务务实快速增长，电子货币服务扩展伸延。

公司2019年总收入超过96.45亿元，相比之前一年的收益46.75亿元减少了106.3%。其中，物业管理服务收入58.17亿元，社区电子货币服务收入8.65亿元，非业主电子货币服务收入14.22亿元。计三可供一业的情况下，电子货币服务收入合计占到比约28%，比2018年减少2.16%。

三可供一业服务总计收益15.15亿元。年内公司毛利润超过30.52亿元，相比之前一年减少12.90亿元，快速增长73.3%；总体毛利率由2018年底的37.7%上升至31.6%，主要不受新项目“三可供一业”的较低毛利率水平影响。

分类来看，物业管理服务的毛利率大约30.2%，较上一年上升了1.7%；社区电子货币服务毛利率减少0.1个百分点超过66.2%，比较平稳；非业主电子货币服务上升7.1个百分点大约为41.0%，主要和售前业务管理的咨询服务的平均值服务费减少以及交付给前垦荒洗手及其他服务收入毛利率偏高的业务快速增长有关；三可供一业中物业管理服务的毛利率约为13.4%，供热服务的毛利率大约为6.0%，其毛利率较低的主要原因在于服务对象多为老旧小区，但是总承包国企改革项目具备业务规模大，合作前景甚广的特点。例如，公司2018年与中石油的合作有将近1000个项目普遍产于于华北、东北地区。　　着眼未来，引导新型智慧社区，创意驱动快速增长。

公司明确提出行业首个基于AI+物联的全栈解決方案产品体系，与腾讯、阿里云、百度、海康威视、博智林机器人等高新科技公司达成协议了战略合作关系。在今年的疫情期间又发售社区防疫智能化方案，数字化方案符合疫情掌控市场需求。

同时将与国内5G运营商合作获取社区人工智能服务，并且早已建设了全国首个5G试点社区。　　4.2　　绿城服务　　公司1998年正式成立于杭州，2003年开始走进浙江向全国扩展，渐渐转入长三角、渤海经济圈的主要城市，并于2016年7月在港交所上海证券交易所上市。公司多年夺得中国物业服务百强满意度领先企业。截至2019年末，品牌价值早已超过了100.06亿元。

公司服务范围覆盖面积了全国29个省、直辖市、自治区下的147个城市，总合约服务面积大约4.45亿方，服务类型还包括市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、别墅、公寓、学校、足球基地和工业园产业园等，在管项目1454个，接管、咨询及代管的项目数量多达2650个。　　提高规模，提高结构。

公司2019年底在管面积2.12亿方，相比2018年快速增长了24.6%；储备面积较2018年快速增长21.4%超过2.33亿方。规模不断扩大的同时，公司大力实施第三方资源拓展，使其布局更为平衡。

通过细分服务产品构成商写服务品牌“绿城云永”，为非住宅销售服务主力。2019年，公司物业服务收入包含中，非住宅项目占到比持续提高，超过29.8%。布局的调整不利于公司灵活性面临行业的发展新趋势。

　　电子货币项目急剧前进，早教业务再行再配动能。园区服务和咨询服务是公司传统的电子货币服务，今年沿袭强势发展。园区服务还包括了园区产品、居家生活、园区空间、物业资产管理、文化教育等基于业主仅有生活服务场景及房地产仅有生命周期的产品和解决方案。

咨询服务还包括开建物业服务和管理咨询服务。截至2019年底，园区服务收入超过19.13亿元，占到总收入的22.3%，同比快速增长46%；咨询服务收益12.17亿元，在总收入中占比14.2%，较上一年快速增长29.6%。在维持传统优势业务持续发展的同时，公司大力向新领域扩展，不断改进完备其早教品牌“不可思议园”，并且并购澳洲MAG公司以引进其先进设备教育理念及课程，提高公司早教品牌的核心竞争力。　　4.3　　中海物业　　公司于1986年在香港登记正式成立，1991年月转入中国市场，正式成立了“中海物业深圳公司”，渐渐扩展至大陆20多个省份及港澳地区。

2005年公司月发售“中海·深蓝”这一高端物业管理品牌，并于次年顺利走进国门转入越南市场。中海物业集团在2013年取得ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三体系证书证书，并于2015年在港交所上市。公司目前管理面积多达1.58亿方，覆盖全国114个主要城市，在管项目多达850个。公司2019年营业总收入49.0亿元，同比快速增长25.8%；构建净利润4.8亿元，同比快速增长33.4%，构建规模、业绩双丰收。

　　央企背景带给市政业务扩展优势。中海物业集团是中国海外集团旗下唯一的物业管理公司，中国海外集团又隶属于位列世界500强劲企业第21位的中国建筑集团。公司相结合央企背景，在非住宅业态领域扩展展现出亮眼。

其中，还包括雄安新区启动项目——雄安新区市民服务中心，港珠澳大桥口岸，西九龙高铁车站，香港司法机构辖物业等国内最重要的市政服务项目。　　兴海物联，优你网络，新技术带给新动力。公司基于客户市场需求，通过物联网、互联网等新兴技术，自定义了智慧型社区的整体解决方案，为品牌价值提高和电子货币运营获取了可信的服务基础。

兴海物联使用物联网+社区的方式，通过大数据平台和设施的技术解决方案以及产品体系，为可持续快速增长社区充能，获取了一系列切实有效的创意服务产品。优你网络则相结合公司优质服务的基础和非常丰富的社区资源，通过开放性的优你家app和微信平台等载体，相连客户、商户、物业构建多方共赢，打造出了一个专业化、多功能的互联网生态圈。　　4.4　　永升生活服务　　上海永升物业管理有限公司于2002年在上海正式成立。

2013年取得ISO 9001： 2008质量管理体系证书、ISO14001：2004环境管理体系证书及GB/T28001–2011职业身体健康安全性管理体系证书，并于次年转入行业百强。2018年月在港交所上海证券交易所上市。2019年展开战略转型，公司全称由“永升物业”改名为“永升服务”，并公布高端品牌“铂悦管家”。

截至2019年末，永升服务覆盖面积了全国78个城市，用户多达31万。在管总签下面积大约为1.1亿方，项目609个，服务范围涵括住宅、办公、商业园区、学校、医院、展出中心等。　　内部承继与外部扩展三路。

公司管理规模大幅提高，在获得旭辉集团大力支持的同时大力外竣，与辽宁广纳，广西筑起等地产商展开合作获得其物业管理权，并且并购青岛雅园补足高端物业板块，以多元方式向独立国家市场扩展第三方资源。截至2019年底，公司在管面积6520万方，同比快速增长62.2%。

在管面积中来自旭辉集团的项目面积为1768.5万方，占到比27.1%，比去年同期上升9.3个百分点，物业收益中来自旭辉集团的占比50.1%，同比减少15.6%。　　服务供应多样化，覆盖面积多业态物管人组。

公司在2019年更进一步向非住宅业态展开扩展，转入一些更加细分的板块，例如高速公路服务站、地铁轨道交通、景区旅游点等。2019年，公司追加在管建筑面积中非住宅项目大约为19.9%，社区电子货币服务构建营收4.83亿元，同比快速增长143.5%，来自社区电子货币服务的收益占到总收比例超过25.7%。

公司早已可行性构建仅有业态覆盖面积。同时公司发售了一系列自定义简化的电子货币服务符合客户的市场需求，还包括旭惠每家、旭惠团、邻聚游等。基于更加非常丰富的业态人组和个性化的电子货币服务，未来公司的整体价值有一点期望。

　　4.5　　雅生活服务　　雅居乐物业管理公司正式成立于1992年，于2018年在港交所上市，业务还包括物业服务、资产管理、公共服务和社区商业，在管面积大约5亿平方米，覆盖全国多达30个省、直辖市、自治区，服务项目数量多达3500个，名列2019中国物业服务百强企业第7名。　　强强合力，拓宽边界，高速快速增长。

公司2017年并购绿地物业后，双一线地产开发商的牵头为公司管理规模的内源扩展获取了确保。截至2019年末，公司在管面积和合约面积互为较去年分别提高69.4%和55.0%，超过2.34亿方和3.56亿方。

来自雅居乐集团和绿地控股两大股东的合约面积占到比32.9%，其中雅居乐集团合约面积7705.3万方，绿地控股合约面积4007.6万方。来自第三方的合约面积超过2.39亿方，占到比67.1%，与上一年比起追加亲率超过了74%，第三方扩展能力十分杰出。　　多元电子货币服务，收益渠道非常丰富。

公司在维持传统物业管理服务的同时通过发展公共业务，社区商业，资产管理扩展多元化发展路径。目前公司在管写字楼面积200万方，合约管理写字楼面积多达800万方，为多达6700万方的公共项目获取服务，同时还通过一系列子公司，还包括：雅韬广告、雅天科技、雅信工程咨询、雅卓地产等为社区商业获取360度的电子货币服务。2019年公司社区电子货币服务毛利率超过54.4%，为公司建构了4.85亿元的收益，较2018年快速增长了68.1%。　　投资建议　　获益于近几年我国房地产市场销售低减，未来2-3年物管规模扩展公里/小时在即。

传统物业服务规模急剧提高的同时，头部企业积极探索非住宅领域及非传统的电子货币业务，构建双维度发展。行业头部企业的规模优势逐步突显，未来集中度更进一步提高可期。建议注目东面头部开发商且兼备第三方资源扩展能力的物管公司。　　风险提醒商品房完工规模不约预期　　尽管物管行业管理规模可以由销售规模展开预测，但是由于完工环节的迟缓时长不受施工强度的影响。

若施工强度不约预期，或带给物业管理潜在规模获释节奏上升的风险。人力成本上升造成利润空间受到断裂　　人力成本目前仍是物管行业成本的主要组成部分之一。

若人力成本超强预期减少，不会使行业的利润水平不存在上升的风险。电子货币业务扩展告终的风险　　行业头部企业大力扩展电子货币业务，可能会造成多元化业务领域竞争白热化，不存在扩展告终的风险。

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