本文摘要：近日，仲量联行公布广州房地产市场2019年上半年总结及未来发展报告，报告针对广州优质零售物业市场发展及未来趋势不作了专门分析。

近日，仲量联行公布广州房地产市场2019年上半年总结及未来发展报告，报告针对广州优质零售物业市场发展及未来趋势不作了专门分析。报告认为，2019上半年，广州优质零售物业市场整体出租市场需求沉闷。零售商扩展态度广泛慎重，网红餐饮、运动服饰等过去扩展更为很快的业态，也渐渐经常出现上升趋势。

与此同时，非连锁品牌业绩压力增大，而连锁品牌也更加侧重销售大坪效，开始更加偏向于出租较小面积的店铺。在出租市场需求沉闷的整体态势下，美妆品牌与国内智能终端品牌扩展展现出大力。

在中美贸易战升级的背景下，华为等品牌更加推崇国内市场，在线下体验与零售渠道方面开始发力。国际彩妆品牌持续扩展广州市场，显著注目营运能力较强、不受年轻人青睐的优质零售物业。据理解，2019年4月、6月，广州首家NARS概念店和YSL全球形象分店先后入驻天环Parc Central。

（页面图片读者：广州零售市场Q1仔细观察）2019年上半年，广州主要全新开业项目是萝岗奥园广场和坐落于花都的广州融创茂，两座购物中心合计带给追加商业体量大约15.2万㎡。仲量联行报告认为，萝岗奥园广场与广州融创茂均袭港低开业亲率，主要原因是项目精准的定位与开发商自身的运营经验。

据理解，萝岗奥园广场于今年5月18日开业，商业体量大约4.5万㎡，招商亲率100%、开业亲率95%，总计引进56个品牌，首入萝岗品牌占到比28%，主力品牌永辉Bravo精品餐馆、中影影城、海底捞皆为首次入驻萝岗。（页面图片读者萝岗奥园广场开业报导）广州融创茂是华南地区首座融创茂，于6月15日开业，商业体量大约10.65万㎡，引入了160+品牌，大体为8大主力店+61家美食餐厅+100余家服饰精品的品牌。（页面图片读者广州融创茂开业报导）今年5月1日，广州首座万科广场天河万科广场在试营业4个月后，宣告月开业。与试营业比起，天河万科广场月开业的仅次于变化在于：B1层对外开放营业。

融合项目定位重年社交引力场，天河万科广场B1层定位为轻活圈，引进了华见SUPER VALUES生鲜食品会员优惠餐馆、一年四季24小时智能游泳健美、太二酸菜鱼、大师兄陕西面馆、漢泰丰、KK馆、西遇、War Flight无人机体验馆等大约24个品牌，涵括零售、餐饮、休闲娱乐体验、生活设施等业态。（页面图片读者广州天河广场广场开业报导）整体来看，2019年上半年，新开业项目集中于二季度亮相，一季度仅有荔胜广百广场开业，项目坐落于荔湾，为广州零售物业市场带给3.7万㎡追加供应。

纵观广州全市购物中心租金水平，最显著特征是核心区商场租金展现出分化。上半年，尽管天河路商圈租金展现出比较引人注目，但不受传统商圈部分商场租金展现出拖垮，核心区整体租金水平仅有保持小幅下降。与此同时，比较不振的消费市场之后考验商场的运营能力。

无论核心区或非核心区，租金下跌基本来自于运营出众的商场。归功于粤港澳大湾区发展纲要的实施，投资市场情绪更为加剧。

外资机构投资者对广州零售物业的面谈减少，同时，一些不具备较强商管能力的内资开发商也想要通过缴收购，加快在广州布点。但目前广州可售优质零售物业比较匮乏，导致上半年并无大宗单一优质购物中心的成交价再次发生。

市场投资回报率维持稳定。仲量联行报告预估，未来12个月内，广州追加零售物业供应预期在40-50万㎡，且多坐落于郊区商圈，预计年底不会将全市空置水平小幅推高。由于天河路和珠江新城等核心区域商圈追加供应缺少，但又是零售商转入广州或在核心区扩展时的选用。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计，天河路和珠江新城等商圈的租金快速增长，预计将造就核心区租金之后小幅下跌。

同时，由于供应的减少，部分商圈新的入市项目将与有数项目构成白热化竞争，租金展现出将更加考验商场的运营能力。报告分析称之为，由于消费市场需求短期内无法大幅度转好，零售商的出租市场需求预计也会经常出现过于大变化，市场追加市场需求多来自顺应市民消费升级的业态，部分运营出众的商场预料能借此受益。而传统商圈仍将把焦点放到硬件改建升级与业态调整，但预期调整工程进度较快。同时，郭伟明预计部分零售商仍有在郊区商圈展开布点的市场需求。

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